Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ-REITs) είναι εταιρείες κλειστού τύπου (closed ended), κατά κανόνα εισηγμένες, οι οποίες επενδύουν σε ακίνητα, διαθέτοντας ειδικό ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Η Α.Ε.Ε.Α.Π. αδειοδοτείται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και επιδιώκει να αναπτύξει και να διαχειριστεί ένα ισχυρό χαρτοφυλάκιο ακινήτων υψηλής ποιότητας. Με στόχο την επίτευξη σταθερών χρηματοοικονομικών αποτελεσμάτων και την παροχή ανταγωνιστικής απόδοσης στους μετόχους της, η ΑΕΕΑΠ εφαρμόζει μια στρατηγική που βασίζεται στην προσεκτική επιλογή επενδυτικών ευκαιριών, δίνοντας τη δυνατότητα σε ιδιώτες  και θεσμικούς επενδυτές να επενδύσουν σε μεγάλου μεγέθους επενδυτικά ακίνητα που αποδίδουν εισόδημα το οποίο εισπράττεται με τη μορφή μερίσματος. 

Η επιτυχία των ΑΕΕΑΠ οφείλεται στην εξασφάλιση τρισδιάστατης φύσης πλεονεκτημάτων. Όπως έχει ειπωθεί, “REITs smell like real estate, look like bonds and walk like equity”, δηλ. οι «ΑΕΕΑΠ συνδυάζουν την (έμμεση) επένδυση σε μεγάλα ακίνητα μέσω μετοχών με σταθερή είσπραξη μερισμάτων» Θεσμικό Πλαίσιο

Η Α.Ε.Ε.Α.Π. επομένως είναι μια εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία που λειτουργεί στην Ελλάδα υπό ένα αυστηρό νομικό πλαίσιο και ο θεσμός εισήχθη το 1999 (Νόμος 2778/99).

Η Α.Ε.Ε.Α.Π. εποπτεύεται από το Υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών και την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και είναι εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών, το οποίο ανήκει σε έναν από τους κορυφαίους χρηματιστηριακούς ομίλους παγκοσμίως, την Euronext. Η Euronext διαθέτει πλέον διπλάσιο μέγεθος από την κεφαλαιαγορά του Λονδίνου και λειτουργεί ως η μεγαλύτερη δεξαμενή ρευστότητας στην Ευρώπη, παρέχοντας απεριόριστες δυνατότητες πρόσβασης σε επενδυτές και εταιρείες σε όλο τον κόσμο. Ως ηγέτης στην ευρωπαϊκή χρηματιστηριακή αγορά, η Euronext συνδέει την ελληνική κεφαλαιαγορά με τις παγκόσμιες αγορές, ενισχύοντας τη διεθνή προβολή και τις ευκαιρίες ανάπτυξης για τις εισηγμένες εταιρείες.

Η εν γένει λειτουργία της Α.Ε.Ε.Α.Π. διέπεται από τις διατάξεις της ελληνικής νομοθεσίας.

Συγκεκριμένα, η ΑΕΕΑΠ: 

• Επενδύει σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων (δυνατότητα που λίγοι έχουν μεμονωμένα), με επαγγελματική διαχείριση και διαφοροποίηση των επενδύσεων.
• Διαθέτει εύκολη ρευστοποίηση περιουσίας (κάτι που δεν είναι χαρακτηριστικό των ακινήτων), με χαμηλό κόστος συναλλαγών. 
• Επιτυγχάνει χρηματιστηριακές υπεραξίες καθώς ο επενδυτής διαθέτει μετοχές και άμεση αποτίμηση (χωρίς την αβεβαιότητα των εκτιμήσεων). Ιστορικά οι ΑΕΕΑΠ επιτυγχάνουν καλύτερες αποδόσεις από την άμεση επένδυση σε ακίνητη περιουσία ή την επένδυση σε κτηματικές εταιρείες.
• Απολαμβάνει ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς με αφορολόγητα κέρδη και  αφορολόγητα μερίσματα.
• Αναλύει διεξοδικά κάθε επενδυτική πρόταση και αξιολογεί την προοπτική υψηλής απόδοσης, λαμβάνοντας υπόψη αυστηρά ποιοτικά κριτήρια. 
• Επικαιροποιεί συνεχώς το επιχειρηματικό της σχέδιο προκειμένου να ανταποκρίνεται στις μεταβαλλόμενες συνθήκες της αγοράς. 
• Διασπείρει γεωγραφικά τις επενδύσεις της για να μειώσει τους κινδύνους που ενυπάρχουν σε συγκεκριμένες περιοχές.
•  Βελτιστοποιεί την σύνθεση του χαρτοφυλακίου της, επενδύοντας σε μια ποικιλία κατηγοριών ακινήτων. 
• Συμβάλλει σε μακροπρόθεσμες μισθώσεις με αξιόπιστους μισθωτές για να εξασφαλίσει σταθερά έσοδα.

Η ΑΕΕΑΠ στοχεύει στην αύξηση της αξίας των ακινήτων της μέσω της βελτίωσης και της αναβάθμισής τους. Δίνει ιδιαίτερη έμφαση σε επενδύσεις που συμβάλλουν στην αειφόρο ανάπτυξη και τη δημιουργία κοινωνικής αξίας. Διαθέτει ένα ποικίλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, το οποίο περιλαμβάνει τόσο ακίνητα με άμεση απόδοση, όπως καταστήματα και διαμερίσματα, όσο και ακίνητα υπό ανάπτυξη, όπως βιομηχανικές και ξενοδοχειακές μονάδες, κτίρια γραφείων κλπ.

Επιτρεπόμενες επενδύσεις σε ακίνητα:

Ελάχιστη επένδυση σε ακίνητα: 

Τουλάχιστον το 80% των συνολικών επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ πρέπει να κατευθύνεται σε ακίνητα ή σε δικαιώματα που σχετίζονται με ακίνητα.

Ποικιλία επενδύσεων:

Εκτός από την άμεση αγορά ακινήτων, η ΑΕΕΑΠ μπορεί να επενδύσει σε διάφορα χρηματοοικονομικά προϊόντα που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία, όπως συμβόλαια μίσθωσης ή δικαιώματα επιφανείας.

Περιορισμοί σε ακίνητα υπό κατασκευή:

Το συνολικό κόστος των ακινήτων που βρίσκονται υπό κατασκευή δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του συνόλου των επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ, περιορίζοντας τον κίνδυνο έλλειψης ρευστότητας και ενισχύοντας την ασφάλεια.

Διασπορά επενδύσεων:

Η αξία κάθε μεμονωμένου ακινήτου δεν μπορεί να ξεπερνά το 25% της συνολικής αξίας του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της ΑΕΕΑΠ.

Περιορισμός σε ακίνητα για δική της χρήση:

Τα ακίνητα που αποκτά η ΑΕΕΑΠ για τις δικές της ανάγκες (π.χ. γραφεία) δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 10% του συνολικού ενεργητικού της.

Διανομή Κερδών στους Μετόχους

Υποχρεωτική διανομή κερδών: Η ΑΕΕΑΠ είναι υποχρεωμένη να μοιράζει τουλάχιστον το 50% των ετήσιων καθαρών κερδών της στους μετόχους κάθε χρόνο και εν προκειμένω η ΑΕΕΑΠ θα δεσμευθεί καταστατικά να διανέμει το 60% των ετήσιων καθαρών κερδών στους μετόχους της, υπερβαίνοντας το ελάχιστο ως άνω νόμιμο όριο, υιοθετώντας στρατηγική  πολιτική που θα κατατείνει στην ενίσχυση της εμπιστοσύνης των μετόχων, στη διασφάλιση σταθερής απόδοσης και στην αναγνώριση της ΑΕΕΑΠ ως αξιόπιστου και δυναμικού επενδυτικού θεσμού στην αγορά, προάγοντας μακροπρόθεσμη αξία για όλους τους μετόχους της.

Εξαιρέσεις: Τα κέρδη που προκύπτουν από την πώληση ακινήτων δεν υπολογίζονται στα κέρδη που πρέπει να διανεμηθούν.

Δανεισμός

Δανεισμός για επενδύσεις: Η ΑΕΕΑΠ δικαιούται να δανειστεί μέχρι το 75% της συνολικής αξίας των περιουσιακών της στοιχείων για να αγοράσει νέα ακίνητα ή να αναπτύξει αυτά που ήδη κατέχει. Εν προκειμένω, η ΑΕΕΑΠ, θα επιλέγει να δανείζεται μέχρι το 50% της συνολικής αξίας των περιουσιακών της στοιχείων, υιοθετώντας στρατηγική διαχείρισης ρίσκου, ώστε να διατηρείται επαρκής κεφαλαιακή επάρκεια, να περιορίζεται η υπερβολική μόχλευση και να διασφαλίσθεί ότι η ΑΕΕΑΠ παραμένει ευέλικτη και σταθερή σε περιόδους οικονομικών διακυμάνσεων.

 Δανεισμός για λειτουργικές ανάγκες: Της επιτρέπεται επίσης να δανειστεί έως το 10% των ιδίων κεφαλαίων της για να αγοράσει ακίνητα που θα χρησιμοποιήσει για τις δικές της ανάγκες (π.χ. γραφεία). Ωστόσο, αυτό το ποσό μειώνεται ανάλογα με το πόσα χρήματα έχει ήδη επενδύσει σε ακίνητα. 

Μετοχικό Κεφάλαιο και Δομή

Ελάχιστο Κεφάλαιο: Η ΑΕΕΑΠ υποχρεούται να συσταθεί  με ελάχιστο κεφάλαιο 25.000.000 ευρώ. Εν προκειμένω, η ΑΕΕΑΠ ιδρύεται με κεφάλαιο 27.000.000 ευρώ συν το ιδρυτικό κεφάλαιο, αυξάνοντας έτσι την αρχική επενδυτική βάση και ενισχύοντας την κεφαλαιακή επάρκεια από την πρώτη ημέρα λειτουργίας. 

Τρόποι συγκρότησης του κεφαλαίου: Αυτό το κεφάλαιο μπορεί να συγκεντρωθεί μέσω καταβολής μετρητών, επενδύσεων σε άλλα χρηματοοικονομικά προϊόντα, μετοχών σε εταιρείες που ασχολούνται με ακίνητα, ή ακόμα και με την μεταφορά ακινήτων στην εταιρεία.

Τύπος μετοχών: Οι μετοχές της ΑΕΕΑΠ είναι ονομαστικές. 

Αλλαγές στο καταστατικό: Οποιαδήποτε αλλαγή στα "κανόνια" λειτουργίας της εταιρείας (καταστατικό) ή αύξηση του κεφαλαίου της πρέπει να εγκριθεί από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.

Αξιολόγηση των επενδύσεων: Κάθε χρόνο ένας ανεξάρτητος ειδικός εκτιμητής αξιολογεί την αξία των ακινήτων και των άλλων επενδύσεων της εταιρείας. Εν προκειμένω η η αξιολόγηση αυτή πραγματοποιείται δύο (2)  φορές τον χρόνο, ώστε να διασφαλίζεται ακόμη πιο ακριβής και επικαιροποιημένη εικόνα της αξίας των μετοχών για τους επενδυτές. Αυτή η αξιολόγηση είναι απαραίτητη για να διασφαλιστεί ότι οι επενδυτές έχουν αξιόπιστη ενημέρωση της εκάστοτε αξίας των μετοχών τους.

Έδρα: Η ΑΕΕΑΠ έχει την έδρα της στην Ελλάδα.

Φορολογικά Οφέλη των ΑΕΕΑΠ:

Οι εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) απολαμβάνουν μια σειρά από σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα που τις καθιστούν ένα ελκυστικό μέσο επένδυσης σε ακίνητα, τόσο για τους επενδυτές όσο και για την οικονομία γενικότερα. Αυτά τα πλεονεκτήματα ενθαρρύνουν τη δημιουργία μακροπρόθεσμων επενδύσεων σε ακίνητα, συμβάλλουν στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και προσελκύουν κεφάλαια στον τομέα αυτό.

Αναλυτικά τα κύρια φορολογικά οφέλη:

Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης:

Όταν μια ΑΕΕΑΠ αγοράζει ή πουλάει ένα ακίνητο, απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος αποτελεί  σημαντικό κόστος στις συναλλαγές ακινήτων. Επειδή οι ΑΕΕΑΠ δεν πληρώνουν φόρο μεταβίβασης, μπορούν να επιτυγχάνουν υψηλότερες καθαρές αποδόσεις και να διαθέτουν σημαντικά πιο ελκυστικά επενδυτικά προϊόντα, κάτι που τις καθιστά ιδιαίτερα ανταγωνιστικές για όσους ξένους επενδυτές επιδιώκουν την χορήγηση Golden Visa μέσω επενδύσεων σε ακίνητα. 

 Η επενδυτική επιλογή τοποθέτησης σε ΑΕΕΑΠ για την συμμετοχή σε πρόγραμμα  Golden Visa

Το πρόγραμμα Golden Visa στην Ελλάδα, ως προς το ποσό επένδυσης έχει διαμορφωθεί νομοθετικά ως εξής :

 Διαφοροποιείται ανά ΖΩΝΕΣ γεωγραφικές  για αγορά ακινήτου επιλέξιμου για πρόγραμμα   Golden Visa και με ελάχιστη ανά ακίνητο  επιφάνεια σε  τμ : ≥120,  ως ακολούθως:

800.000 € 

Αττική, Αθήνα,  Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη,  Κέρκυρα ,Κρήτη, όλα τα νησιά  άνω των 3.100 κατοίκων → 800.000 €

400.000 Ευρώ

Όλη η υπόλοιπη Ελλάδα (ηπειρωτική & μικρά νησιά) 400.000 €

250.000 € (χωρίς να υπάρχει η υποχρέωση ως προς την ελάχιστη επιφάνεια σε τμ σε ένα ακίνητο, ήτοι αυτή των ≥120 τ.μ.)

Οπουδήποτε στην Ελλάδα, αν:

είναι μετατροπή επαγγελματικού σε κατοικία,

 ή διατηρητέο/προς αποκατάσταση

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΗ ΑΞΙΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ  800.000 ΕΥΡΩ

1. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) – 3% επί της αξίας συμβολαίου 

ΦΜΑ: 24.000 €

2. Μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο / Κτηματολόγιο – 0,9% επί της αξίας συμβολαίου

Κόστος Μεταγραφής: 7.200 € 

3. Ελάχιστη Αμοιβή Συμβολαιογράφου – Κόστος σύνταξης Συμβολαίου: 6.770€ πλέον Φ.Π.Α. 24%, ήτοι σύνολο 8.344,80€ (έως 120.000€ - 0,80%, από 120.000,01€ έως και 380.000€ - 0,70%, από 380.000,01€ - 800.000,00€ - 0,95%)
4. Ελάχιστη Αμοιβή Δικηγόρου: 7.849,20€ συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α. 24% (4.220,00€ παράσταση σε συμβόλαιο πλέον Φ.Π.Α. 24% = 1.012,80€, έλεγχος τίτλων = 2.110,00€ πλέον Φ.Π.Α. 24% = 506,40€, επομένως, συνολικό ποσό καθαρής αμοιβής = 6.330,00€ πλέον Φ.Π.Α. 24% 1519,20€ =7.849,20€)
5. Αμοιβή Μεσίτη – 2% (το συνήθως συμβαίνον βάσει ισχύουσας νομοθεσίας) + ΦΠΑ 24% επί της αξίας συμβολαίου

16.000 + 3.840 (ΦΠΑ) = 19.840

Σύνολο φόρων & λοιπών εξόδων: 67.234€ 

Είναι προφανές το όφελος του επενδυτή, όταν επιλέξει την απόκτηση συμμετοχής σε ακίνητη περιουσία ισόποσης αξίας μέσω ΑΕΑΠΠ, αφού δεν θα επιβαρυνθεί το ανωτέρω σημαντικό ποσό των 67.234€ !!! Δηλαδή με την επιλογή της επένδυσης σε ακίνητα μέσω ΑΕΕΑΠ, η επένδυσή του γίνεται αμέσως πιο αποδοτική και ανταγωνιστική και ταυτόχρονα το καθαρό κεφάλαιο που απαιτείται για την απόκτηση  κατοικίας και άδειας διαμονής μειώνεται σημαντικά. Με την επένδυση σε ακίνητο μέσω ΑΕΕΑΠ, ο επενδυτής πληρώνει μόνο για την συμμετοχή στο πρόγραμμα Golden Visa, το ποσό των 500.000 € και επωφελείται των λοιπών εξόδων  άμεσης αγοράς ακινήτου, αποκτώντας μια ελκυστική, προσοδοφόρα, φορολογικά ευνοϊκή επένδυση. 

Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος:

Οι ΑΕΕΑΠ δεν πληρώνουν φόρο εισοδήματος επί των κερδών τους. Αντίθετα, υπόκεινται σε ειδικό φόρο 10% πάνω στο επιτόκιο αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, προσαυξημένο κατά 1 ποσοστιαία μονάδα, ο οποίος υπολογίζεται στον μέσο όρο των επενδύσεων και των διαθεσίμων της εταιρείας σε τρέχουσες τιμές, όπως καταγράφονται στους εξαμηνιαίους πίνακες επενδύσεων. Αυτός ο τρόπος φορολόγησης είναι απλός, διαφανής και συνδέεται άμεσα με το μέγεθος του χαρτοφυλακίου, διατηρώντας την εταιρεία ανταγωνιστική και ελκυστική για τους επενδυτές.

Απαλλαγή από προκαταβολή φόρου: Οι μέτοχοι δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν προκαταβολή φόρου εισοδήματος.

 Απαλλαγή από φόρο επί των υπεραξιών: Ούτε  τα κέρδη που προκύπτουν από την πώληση ακινήτων (υπεραξίες)  φορολογούνται.

Αφορολόγητα μερίσματα και τόκοι: Τα μερίσματα που καταβάλλονται στους μετόχους, καθώς και οι τόκοι από τις επενδύσεις της ΑΕΕΑΠ, είναι αφορολόγητα.